Наемател в Германия – какво трябва да знаем?

Видове договор за наем в Германия

Договорът за наем е това, което Ви трябва за адресна регистрация в Германия. Принципно се разграничават два вида договори за наем – срочни и безсрочни.
По правило договорите за наем се сключват в писмена форма. Клаузи в договори за наем, които ощетяват наемателя неоправдано, въпреки подпис, са недействителни.
Съвет: Уверете се, че получавате договор за наем в писмена форма, който включва всички важни детайли. Не се колебайте да изискате промяна на клауза, която смятате че не е необходимо да бъде включена. Ако не сте сигурни дали договора, който ще подпишете е подготвен коректно можете да се свържете с нас и ние ще Ви консултираме!
Важно: Преди да сключите договора за наем, огледайте заедно с Вашият наемодател в Германия внимателно всяко едно помещение, обсъдете евентуални ремонтни дейности и проверете изправността на отоплителните тела, електроуредите, контактите и т. н. Ако установите дефекти и недостатъци преди нанасянето, те трябва да се впишат в протокол ( приемно-предавателен протокол в Германия при Вашето нанасяне в жилище – Übergabeprotokol). Това е един от най-важните документи при наемане на жилище и ако имате нужда от помощ или искате да сте сигурни свържете се с imotite.de и ние ще Ви консултираме и посъветваме професионално. Също така е необходимо да се засекат и данните на електромерите. Същата процедура трябва да се извърши и при напускане на жилището, като състоянието на жилището се описва в протокол (приемно-предавателен протокол в Германия при напускане на жилище).

Какви документи са Ви необходими при сключване на договор за наем в Германия

• Копие от документите Ви за самоличност
• Удостоверение от предишен наемодател за липса на задължения
• Трудов договор в Германия или последни 3 фиша от заплатата Ви, показващи Вашите доходи, при работещите на свободна правктика документи покзващи приходите от дейността
• Справка от SCHUFA в Германия
• Депозит в размер на 3 чисти наема

Допълнителни разходи за наем в Германия

В повечето случай допълнителни разходи за наем в Германия не са включени в договора Ви за наем. Наемът за жилище се състои от нетния наем т. нар. „суден наем“ (Kaltmiete) и разходите за отопление, топла вода, евентуално газ, както и режийни разходи за поддръжка на жилищния комплекс месечен наем с режийните разходи т. нар. „топъл или общ наем“ (Warmmiete). Разходите за ток по правило се изчисляват отделно на базата на договор, който Вие лично сключвате с доставчика на електроенергия и се причисляват към допълнителни разходи за наем в Германия. В края на всяка година наемодателят е длъжен да Ви предостави изравнителна сметка (Nebenkostenabrechnung / Betriebskostenabrechnung). Често пъти се допускат грешки и се налага голяма сума за доплащане от страна на наемателя. Ако не сте убедени, че Вашата изравнителна сметка е изготвена коректно се свържете с нас и ние ще извършим проверка на документа.

Размер на наема при сключване на договора

При сключване на нов договор за наем нетният студен наем (без Вашите допълнителни разходи за наем в Германия ) не трябва да е повече от 10% над таблицата на обичайните наемни цени за населеното място – Mietspiegel.

Връщане на депозит в Германия

В договора за наем по правило се договаря и парична гаранция (депозит). Размерът на депозита подлежи на договаряне. Депозитът не може да надвишава 3 нетни месечни наеми (Kaltmiete) без режийните разноски. След приключване на наемните отношения, ако няма повече претенции към наемателя и е съгласен със съставеният приемно-предавателен протокол в Германия, наемодателят е длъжен да осъшестви процедурата по връщане на депозит в Германия. Ако с течение на времето наемодателят реши да увеличи наема, той може да направи това само при определени условия.

Дефекти на жилището

Ако по време на наемните отношения се проявят недостатъци или дефекти в жилището, наемателят е длъжен да уведоми наемодателя за тях, за да може същият да ги отстрани. За козметичните ремонти (Schönheitsreparaturen) по закон е отговорен наемодателя, но в много случаи задължението се прехвърля върху наемателя чрез договора за наем.
Съвет: В случай че уведомите наемодателя за установен дефект, е важно да договорите и срок за отстраняването му. Докато дефектът не бъде отстранен, наемът може да бъде пропорционално намален. Въпреки това се консултирайте с нас, преди да намалите едностранно наема, тъй като при необоснованото му намаляване се излагате на риск от прекратяване на договора от страна на наемодателя.
В случай, че наемодателят не отстрани дефекта, можете да се обърнете към местната жилищна надзорна служба или към Службата по териториално и селищно устройство. Ако имате такъв проблем ние от imotite.de ще ви консултираме професионално.

Прекратяване на договор за наем в Германия и връщане на депозит в Германия

Законът принципно прави разлика между прекратяване на договора за наем със и без предизвестие (незабавно). За наемодателите е много трудно да прекратят договор за наем. По правило наемното право защитава наемателя и затова предвижда сериозни формални препятствия за Вашият наемодател в Германия. Наемното право задължава наемодателите да обосноват прекратяването на договора за наем, като само някои от основанията за това са допустими.
Съгласно закона, ако договорът за наем трябва да се прекрати, наемодателите и наемателите имат право на предизвестия с различен срок. Като след прекратяването е необходимо да се премине към процедура по връщане на депозит в Германия и съставяне на приемно-предавателен протокол в Германия.
Кога наемодателят може да прекрати договор за наем в Германия без предизвестие?
• Ако не сте плащали 3 месечни наема последователно
• Ако нарушавате спокойствието в сградата
• Ако не поддържате жилището
• Ако без съгласието на наемодателят приемете да живеят други хора в жилището
• Ако без съгласието на наемодателят използвате жилището за други цели

За да сте сигурни преди прекратяване на договор съвржете се с нас за консултация.

Срок на предизвестие за наемателя

По принцип наемателят винаги може да прекрати безсрочен договор за наем със срок на предизвестие от 3 месеца. Продължителността на наемните отношения не е от значение.
Предизвестието за прекратяването на договора трябва да бъде в писмена форма. За да се спази срокът на предизвестие, Вашият наемодател в Германия трябва да получи предизвестието най-късно до третия работен ден на месеца, като в този случай текущият месец също се счита за част от срока на предизвестие. Съботите също са работни дни.
Срок на предизвестие за Вашият наемодател в Германия
• За наемни отношения с продължителност до 5 години наемодателят може да прекрати договора за наем в Германия със срок на предизвестие от 3 месеца, ако разполага с валидно основание.
• Ако наемателят е обитавал жилището по-дълго от 5 години, срокът на предизвестие е 6 месеца.
• Ако наемателят е обитавал жилището по-дълго от 8 години, срокът на предизвестие е 9 месеца.
Ако са налице сериозни основания за незабавно прекратяване на договора, наемодателят трябва да ги изложи в писмена форма.

След сключване на договор за наем в Германия, може ли наемодателят просто така да увеличи наема? Какво е Staffelmiete?

Въпреки че увеличенията на наема са нещо обичайно, от наемодателя все пак се изисква да спазва някои правила. Увеличение на наема е допустимо само тогава, когато Вашият наем е по-нисък в сравнение с наема на съпоставими жилища в близост до Вас. Наемът на съпоставими жилища в много населени места може да се изчисли посредством сравнителна таблица на наемните цени. Тази таблица показва обичайния наем в зависимост от квадратурата, разположението в населеното място и обзавеждането на жилището.
Задължителният срок между наемането и първото увеличение на наема, както и между две поредни увеличения на наема е най-малко 12 месеца. Ако в момента наемателят плаща сравнително нисък наем, този наем не може да бъде увеличен наведнъж до размера на наема на съпоставими жилища. Съществува граница, на базата на която наемът може да бъде увеличен с максимум 20% в рамките на три години. В някои федерални провинции тази граница е фиксирана на 15%.
Внимание: Ако сте изправени пред проблема на рязко увеличение на наема, е важно да се консултирате по въпроса, например в сдружение за защита правата на наемателите.
Някои договори за наем включват клаузи, според които наемът се увеличава автоматично на равни периоди от време (прогресивен наем). Така знаете от самото начало какво Ви очаква. Ако наемът е прогресивен, не се позволяват други увеличения.

Съвет: Тъй като в много региони в Германия не е толкова лесно да се намери жилище, е важно при кандидатстване за жилище да сте добре подготвен. Imotite.de ще Ви съдейства за Вашето безпроблемно наемане на жилище. За контакти: тук !

При евентуални спорове с наемодателят може да се възползвате от нашите професионални съвети.